В 2016 году. Из этой статьи вы узнаете порядок уплаты налога, способы его снижения и многое другое.
Налоговый вычет при продаже квартиры в 2016
В данный момент его размер установлен государством и равняется 1000000р. Таким образом, при владении жилплощадью менее 3 лет, вы можете рассчитывать на снижение налога подобным образом:
Иванов Иван продает квартиру за 4000000р. Он мог бы уплатить налог с продаж квартиры в 2016 году равный: 4000000*13% = 520000р. Однако, получив вычет в размере 1000000р от продажной стоимости он теперь заплатит (4000000-3000000)*13% = 3000000*13% = 390000р. Таким образом, фактическая сумма налога вне зависимости от стоимости квартиры снижается на 130000р.
Из этого следует, что при цене жилья миллион и ниже, при использовании вычета не придется платить вообще . Иными словами, стоимость квартиры равна или ниже размера вычета, а значит, расчетная сумма, с которой необходимо уплатить налог, равняется 0 рублям - а значит и налог равен 0р.
Стоит упомянуть, что довольно распространена система, когда продавец искусственно занижает стоимость недвижимости, устанавливая ее ниже миллиона, чтобы не платить налог с продажи квартиры, в 2016г. такое не пройдет. И остальную сумму покупатель передает ему по договоренности.
Однако изменения в законе, которые действуют на недвижимость, приобретенную после 01.01.2016 однозначно говорят, что стоимость квартиры во время продаже нельзя занижать, и она рассчитывается по кадастровой стоимости. Фактическая стоимость квартиры не может быть меньше, чем 70% от кадастровой стоимости . Хотя, отдельные регионы могут устанавливать свою отметку, например, 50%.
Внимание! Новый принцип формирования стоимости влияет на ЛЮБУЮ недвижимость, приобретенную после 01.01.2016 и регулирует налогообложение.
Продажа квартиры в долевом владении
Когда недвижимость находится в долевой собственности и продается полностью, и продавцы хотят получить налоговый вычет, то его сумма будет разделена между владельцами в пропорции, согласно размеру их долей.
Однако, если доли продаются отдельно, то есть каждый владелец продает свою долю, то каждый из них в итоге получает полный вычет. Пример:
Сидоров и Петров продают жилплощадь, находящуюся в долевой собственности. Допустим, каждый из них владеет ровно половиной квартиры.
Общая сумма составляет 3000000р, доля каждого из них 1500000р. При продаже всей недвижимости каждый может рассчитывать на вычет в 500000р (общий вычет 1000000р делится пополам). Тогда каждый заплатит налог размером (1500000-500000)*13% = 1000000*13% = 130000р.
А если они будут продавать доли по отдельности, то сумма вычета у каждого составит полностью 1000000р. И заплатить придется (1500000-1000000)*13% = 500000*13% = 65000р. Иначе говоря, продавать доли по отдельности выгоднее в плане налогообложения.
Вычет расходов
Налогоплательщик имеет право на вычет из стоимости недвижимости суммы, которую он потратил на ее приобретение . Такие расходы должны быть подтверждены документально.
Иванов продает жилье за 5000000р. Но у него на руках документы, подтверждающие,что на приобретение этой квартиры он потратил 3000000р, а значит итоговая сумма налога равна (5000000-3000000)*13% = 2000000*13% = 260000р.
Если же Иванов решить продать квартиру за 3000000 или меньше, ему вообще не придется платить налоги с продажи квартиры в 2016, так как вычет полностью покроет стоимость жилья.
Подача налоговой декларации
в налоговую инспекцию не требуется, если вы владеете недвижимость более 3 лет
(5 лет в случае покупки после 1 января 2016). Собственно - налогов нет, значит и отчитываться не нужно.
А вот при налогообложении подавать декларацию нужно в ЛЮБОМ случае. Даже если ваш налог составляет 0р. В случае не подачи декларации вы рискуете получить штраф (минимальная сумма - 1000р).
Видео по теме
В этом видео Вы узнаете мнение эксперта о налогах с продажи квартиры с 2016 года:
Выводы
Подытожив вышесказанное, можно кратко описать ситуацию так. При владении жильем более 3 (5) лет вам не нужно платить с него налог, как и подавать декларацию. При использовании вычета вы можете снизить стоимость налогов вплоть до нуля, но подать декларацию о доходах вам в любом случае придется.
Согласно нововведениям, внесенным в статью 217 НК РФ, для физических лиц налог на продажу квартиры с 2016 года должен уплачиваться с полученного дохода по всем сделкам продажи недвижимости. За исключением случаев нахождения в собственности:
- свыше пяти лет после покупки;
- более трех лет после приватизации, получения по наследству, договору дарения или договору пожизненной ренты.
Ранее минимальный период владения имуществом, по истечению которого его реализация не облагалась подоходным сбором, составлял три года. Правило распространялось на все категории собственников без исключения.
Что изменится в 2016 году?
Сегодня стало невыгодно фиктивно (на бумаге) занижать стоимость квартиры или ее доли. Так как с 2016 установлена минимальная сумма полученного дохода, с которой требуется заплатить налог. Она составляет 70 процентов от кадастровой стоимости имущества. Введение налоговым законодательством данных правил планировалось с целью снижения спекулятивных операций на рынке и повышения бюджетных поступлений от сделок с имуществом.
Минимальный период и размер корректировочного процента, принятые на федеральном уровне, могут быть снижены законами на уровне отдельных субъектов РФ.
Сколько надо платить?
Налоговая ставка по выручке от реализации имущества остается на старом уровне. Ее размер составляет 13% для граждан РФ. Расчет и оплата НДФЛ производится на основании декларации. Готовый расчет принимают только в ФНС по месту учета налогоплательщика. Сдается декларация лично либо через представителя. В последнем случае интересы налогоплательщика должны представляться по нотариально заверенной доверенности.
Налог при продаже квартиры в 2016 году для физических лиц
Начинать подсчеты налоговых выплат по проданной недвижимости нужно с поиска путей по их уменьшению. Многие налогоплательщики не применяют свои права на использование льготных условий, что значительно увеличивает сумму налоговых платежей.
Рассчитать подоходный налог можно с применением одного из двух вариантов вычетов. Первый подходит при продаже приватизированной коммунальной комнаты или подаренной квартиры. Фиксированный размер вычета: 1 млн. рублей. На эту сумму продавец может уменьшить выручку от продажи имущества при расчете подоходного платежа.
Второй вид будет идеальным для имущества в новостройке, ипотечной. В данном случае для получения льготы нужно посчитать все затраты, связанные с приобретением продаваемого жилья. Величина вычета не ограничена. В ряде случаев может быть равен или выше стоимости продажи. В последнем случае сумма подоходного налога будет равна нулю. Основанием применения этого вычета считаются документы, подтверждающие расходы.
С какой суммы взимается?
Избежать уплаты НДФЛ можно только после истечения минимального срока владения квартирой. Если собственник недвижимости хочет реализовать ее до истечения минимального срока владения, то уйти от предоставления декларации по подоходному сбору не удастся. Правильно рассчитать сумму налога по проданным объектам недвижимости поможет налоговый консультант. Также для расчета можно применить онлайн-калькулятор. Либо изучить любой пример заполнения декларации по НДФЛ.
Для расчета подоходного платежа берут прибыль от сделки, умноженную на ставку. Прибыль рассчитывается как разница между ценой и вычетом. Если цена реализации ниже 0,7 кадастровой стоимости, то в расчет берется кадастровый показатель. Если квартира перешла по переуступке, подоходный платеж уплачивается с разницы между стоимостью уступки и затратами по данной операции, подтвержденными документами.
Квартиры полученной по наследству: надо ли платить?
Часто задается вопрос: «Нужно ли платить налог от реализации унаследованной недвижимости?» Ответ: «Уплата НДФЛ производится по всем сделкам продажи имущества, находящегося во владении менее трех лет. От подоходного налога освобождено только получение имущества по наследству. Или по дарственной от близких родственников. Последний случай к реализации недвижимости не относится. Если после факта наследования имущества в ближайшие три года будет произведена сделка по ее продаже, то с дохода придется оплатить налог».
Продажа квартиры менее 3 лет в собственности налог 2016
Налоги при продаже квартиры в 2016 году изменения касаются только владельцев недвижимости, купленной после начала 2016. Если квартира или ее часть приобретена ранее, при ее реализации НДФЛ рассчитывается по правилам, действующим до 01 января 2016. В частности, минимальный срок владения до полного освобождения от налоговых сборов составляет три года. Ограничение минимальной налогооблагаемой суммы продажи в виде кадастровой стоимости отсутствует.
Если покупаешь другую?
В случае, когда после реализации квартиры покупается новое жилье подоходный платеж можно уменьшить до 260000 рублей. Но при условии, что действие обеих сделок приходится на один налоговый период (год). И покупатель применяет это вычет в первый раз в своей жизни. Второй раз использовать указанную льготу нельзя. В случае, когда покупатель приобретает жилье в другом году, производится незачет в счет уплаты НДФЛ по проданной квартире, а возврат на счет покупателя.
Для пенсионеров: какая скидка?
Никаких дополнительных положений и льгот, которые освобождают граждан пенсионного возраста от уплаты подоходных налогов законодательством в настоящее время не предусмотрено. Пенсионеры обязаны соблюдать общие правила налогообложения сделок по реализации имущества.
Последнее обновление Февраль 2019
С 1 января 2016 года вступили в силу новые правила налогообложения дохода от продажи недвижимости (изменения введены Федеральным Законом №382-ФЗ от 29.11.2014). Далее в этой статье мы рассмотрим ключевые изменения, а также вопрос о том, кого эти изменения коснутся, а кого нет.
Увеличился минимальный срок владения для продажи без налога
До 1 января 2016 года минимальный срок владения для безналоговой продажи недвижимости для любых ситуаций составлял три года. Согласно новым нормам (действуют для недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года), минимальный срок в 3 года применяется только для определенных случаев:
- если жилье приобретено по наследству/в дар от члена семьи или близкого родственника;
- если собственность на жилье получена в результате приватизации;
- если жилье приобретено по договору иждивения с пожизненным содержанием.
Во всех остальных случаях (например, если Вы приобрели квартиру по договору купли-продажи) минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет 5 лет.
Более подробная информация с примерами представлена в нашей статье: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога? .
Теперь при расчете налога учитывается кадастровая стоимость недвижимости
До 1 января 2016 года в целях налогообложения доход, полученный при продаже недвижимости, считался исходя из стоимости, указанной в договоре. С 1 января 2016 года если Вы продаете недвижимость по стоимости ниже 70% кадастровой цены, то в целях налогообложения доходом, полученным от продажи этого объекта, признается 70% от кадастровой стоимости.
Более подробную информацию с примерами Вы можете найти в нашей статье: Налог при продаже жилья и кадастровая стоимость .
Новые правила действуют только на недвижимость, приобретенную после 1 января 2016 года
Согласно п.3 ст.4 №328-ФЗ от 29.11.2014 года новые правила, которые мы рассмотрели выше, применяются только для недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года. Для недвижимости, приобретенной до 1 января 2016 года, применяются старые правила налогообложения: минимальный срок владения - 3 года, кадастровая стоимость объекта не учитывается при расчете НДФЛ.
Пример: в 2015 году Филин Ф.Н. получил в наследство квартиру от дедушки кадастровой стоимостью 5 млн.руб. Эту квартиру он продал в 2016 за 1,5 млн.руб. Применив стандартный вычет при продаже недвижимости в 1 млн.руб., Филин должен будет заплатить налог в размере 65 000 руб. = (1 500 000 - 1 000 000) х 13%. Так как квартира находилась в собственности Филина с 2015 года, то при её продаже в 2016 году кадастровая стоимость объекта не учитывается
Пример: в 2018 году Щукин И.И. получил в дар квартиру. В этом же году он её продал за 2 млн. руб., кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб. Поскольку Щукин стал собственником жилья в 2018 году, при его продаже налог будет рассчитываться с учетом кадастровой стоимости. Жилье было продано по цене ниже чем 70% от его кадастровой стоимости (2 млн. < 5 млн. х 0,7), поэтому налог с дохода от продажи составит 325 000 руб. ((5 000 000 кадастровая стоимость х 0,7 понижающий коэффициент) - 1 000 000 стандартный вычет) х 13% ставка налога).
С 1 января 2016 года изменяются правила налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимого имущества.
Новый закон о налогах при продаже квартиры менее 5 лет в собственности
Чтобы уменьшить количество спекуляций на вторичном рынке и частично пресекать утаивание налогов при продаже, с 1 января 2016 года вступят в силу изменения Налогового Кодекса. Они коснутся НДФЛ в размере 13%, которые приходилось оплачивать при продаже, если владеть имуществом (квартирой) пришлось менее 3 лет. Теперь срок увеличится на 2 года и будет составлять 5 лет.
Кого освободят от налога с продажи
В настоящее время от налога освобождены доходы от продажи недвижимого имущества, принадлежащего налогоплательщику-гражданину на праве собственности 3 года и более.
Согласно новому закону это положение о трехлетнем сроке сохраняется только в следующих случаях.
- Продажа квартиры, полученной по дарственной от близких родственников (первая степень родства) или по наследству;
- Приватизированной квартиры (имущество оказалось в собственности благодаря приватизации);
- Получение собственности плательщиком ренты (для договоров пожизненного содержания включая иждивение).
Для резидентов РФ налоговая ставка составляет 13 %.
Как будет начисляться налог
При определении налогооблагаемой базы (ст. 210 НК РФ) для уплаты НДФЛ при продаже недвижимости будет приниматься в расчет ее кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. Если сумма сделки будет менее этой величины, то за доход будет приниматься кадастровая стоимость имущества, умноженная на указанный коэффициент.
Например, если кадастровая стоимость такой квартиры равна 9 млн рублей, то несмотря на стоимость квартиры, указанную сторонами в договоре, облагаемый НДФЛ доход будет равен 6,3 млн рублей (9 000 000 * 0,7).
Новые правила касаются только тех объектов недвижимости, которые были приобретены гражданами в собственность начиная с 1 января 2016 года. Если же объект недвижимости был приобретен ранее, то в отношении дохода от его продажи сохраняется старый порядок налогообложения.
Налоговый вычет при продаже и покупке новой квартиры
Есть несколько способов, чтобы значительно сократить сумму выплачиваемого налога. Это налоговый вычет или оплата не с дохода на продажу квартиры, а с разницы между доходом от самой продажи и расходами на покупку.
Последний способ требует строго документированных подтверждений. То есть, к дополнительным расходам на приобретение могут быть отнесены:
- разработки проектно-сметной документации;
- расходы на строительные материалы и саму стройку, ремонтные работы;
- подключение к сетям водоснабжения, электро- и газоснабжения и другим инженерным сетям;
- отделка и другие ремонтные работы.
Чтобы эти условия можно было использовать, для этого в договоре купли-продажи и в многочисленных подтверждающих документах должны быть реальные факты и суммы.
Например, для компенсации по отделке в договоре должно было быть указано, что квартира продаётся без неё. То же касается подключения к инженерным сетям.
Как рассчитывается налоговый вычет
Для уменьшения размера НДФЛ при продаже квартиры менее 3-х лет в собственности применяют вычет в размере 1 млн рублей. Он вычитается из общей суммы стоимости недвижимости. Налог платится с остатка.
Например, при стоимости объекта в 2 млн рублей. НДФЛ будет рассчитан от суммы в 1 млн рублей.
При продаже нескольких объектов в течение года этот вычет используется в совокупности.
Если покупка и продажа квартиры (менее 3-х лет в собственности) была проведена в одном налоговом периоде, то вы можете воспользоваться двумя вычетами:
Первый — для продавцов квартиры, то есть 1 млн рублей.
Второй предоставляется покупателям, и его сумма не превышает 2 млн руб.
Для нежилых помещений налоговый вычет меньше - всего 250 тыс. рублей.
Продажа приватизированной или подаренной квартиры
Для этих случаев возможно использование налогового вычета либо подтверждения расходов на приобретение. Налоговый вычет касается недвижимости только дороже 1 млн рублей.
Если стоимость меньше, то использовать его нельзя. Здесь придётся предъявить подтверждение расходов, чтобы заплатить налог с разницы дохода от продажи и расходов на приведение в порядок квартиры. В эти расходы может быть включена и приватизация, если она не была бесплатной и потребовала значительных изменений в документации.
Что принесут новые правила
По новым правилам появляется возможность продажи без уплаты налога после истечения трёхлетнего срока для ряда случаев (наследование/дарение, рента, приватизация). Условия налогового вычета и уменьшения размера налогообложения за счёт документированных расходов на приобретение остаются в силе и без внесения изменений.
Также нововведения коснутся расчётов налога и ужесточения в отношении занижения суммы сделки.
Поправка подчеркивает, что налог будет взиматься с кадастровой стоимости, помноженной на понижающий коэффициент (0,7). В тех случаях, когда доход от сделки заявляется ниже «кадастра на 0,7» будут выдвигаться более настойчивые требования по указанию реальной стоимости квартиры.
Каковы налоги в случае переуступки прав на собственность?
Переуступку прав можно произвести только до момента регистрации прав на собственность. Уже после получения свидетельства такая сделка невозможна.
К переуступкам обычно прибегают в 2 случаях:
- при нежелании жить в квартире, которая выкупалась у застройщика;
- при инвестиционном вложении для сокращения расходов.
В случае, когда квартира приобреталась благодаря долевому строительству, необходимо разрешение застройщика на переуступку и регистрация договора в Росреестре.
Если квартира из ЖСК, то нужно внимательно прочесть договор, уточнив, есть ли там пункт о переуступке прав.
Возможно совершить переуступку с переводом долга или же штрафа, но без учёта субсидий. Это касается материнского капитала и других льгот, которые были использованы при вступлении в ЖСК или долевое строительство. Переуступка тогда может трактоваться как обналичивание материнского капитала.
